30 QUESTIONS/RÉPONSES – IMMOBILIER

1. Peut-on acheter un bien immobilier neuf en Espagne sur la Costa Blanca lorsqu’on est étranger ? (Français, Belge, Suisse, Canadien, citoyen UE et citoyen hors UE…)

Oui. L’Espagne n’impose aucune restriction de nationalité pour l’achat immobilier : un étranger, non résident Espagnol, ressortissant de l’UE ou non, peut acquérir librement un logement, sans autorisation gouvernementale spéciale et sans limite de nombre ou de valeur. La seule obligation est d’obtenir un NIE (Numéro d’Identification d’Étranger), indispensable pour signer un acte et payer les impôts.

2. Faut-il être résident pour acquérir un bien neuf en Espagne sur la Costa Blanca ?

Non. Aucun titre de séjour ni statut de résident n’est nécessaire pour devenir propriétaire en Espagne. En revanche, posséder un bien n’accorde pas automatiquement un droit de résidence : depuis avril 2025, le permis de séjour lié à l’investissement immobilier (« Golden Visa ») n’est plus délivré par l’Espagne (les Golden Visa déjà accordées restent valables). Acheter un bien en Espagne fait de vous un propriétaire, pas un résident.

3. Quelles sont les étapes pour acheter un bien immobilier neuf en Espagne ?

1. Sélection du bien et visite (sur place ou à distance)
2. Obtention du NIE et ouverture d’un compte bancaire espagnol (recommandée)
3. Réservation du bien (petit acompte, retrait du bien du marché)
4. Vérifications juridiques par l’avocat (Nota Simple, permis de construire, urbanisme)
5. Signature du contrat privé et versement des acomptes échelonnés, couverts par une garantie bancaire pour les biens en construction
6. Signature de l’acte authentique (Escritura) devant notaire
7. Inscription du titre de propriété au Registre de la Propriété et paiement des taxes d’acquisition

4. Quels documents sont nécessaires pour acheter un bien neuf en Espagne ?

• Passeport ou carte d’identité en cours de validité
• NIE (Numéro d’Identification d’Étranger)
• Justificatif d’origine des fonds (obligation de prévention du blanchiment d’argent)
• Compte bancaire espagnol (fortement recommandé, notamment pour domicilier les charges futures)
• En cas d’achat à distance : une procuration notariée (pouvoir donné à l’avocat ou à un représentant) pour signer en votre nom

5. Peut-on acheter un bien neuf en Espagne sans se déplacer ?

Oui, totalement. L’achat 100% à distance repose sur une procuration notariée (« poder notarial ») qui autorise votre avocat à signer chaque document en votre nom : demande de NIE, contrat de réservation, contrat privé et acte authentique chez le notaire. Ce mécanisme est courant et parfaitement reconnu par le droit espagnol.

6. Quels sont les frais à prévoir lors d’un achat immobilier neuf en Espagne ?

Pour un bien neuf, il faut ajouter au prix affiché (toujours hors taxes) :

• la TVA (IVA) au taux de 10 % pour tous les biens neufs (ou 21% (récupérable) uniquement pour les appartements touristiques)
• l’AJD (droits d’enregistrement de l’acte, timbre fiscal), de l’ordre de 1,5 % en Communauté Valencienne, et les frais de notaire et de registre foncier

Au total, comptez environ 14 % du prix en frais et taxes pour un bien neuf (25% pour appartement touristique au moment de l’achat, vous récupérez 100% des 21% = 4% de frais et taxes uniquement) . Les frais d’avocat, eux, sont offerts par Destination Espagne Immobilier dans le cadre de notre accompagnement.

7. Quels sont les impôts à payer lorsque l’on possède un bien en Espagne ?

Chaque année, un propriétaire non-résident doit s’acquitter de :

• l’IBI (taxe foncière locale, environ 0,4 % à 1,1 % de la valeur cadastrale selon la commune) (la valeur cadastrale n’est pas la valeur du bien, vous allez payer entre 300€ et 900€ par an suivant si vous avez un appartement ou une villa)
• l’IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents), dû même si le bien n’est pas loué, calculé sur un revenu « imputé » forfaitaire et taxé à 19 % (résidents UE/EEE) ou 24 % (hors UE), via le formulaire Modelo 210 (ce n’est pas une grosse somme non plus)
• le cas échéant, une taxe d’ordures ménagères et les charges de copropriété

8. Quels sont les pièges à éviter lors d’un achat immobilier neuf en Espagne ?

Les erreurs les plus fréquentes : verser un acompte sans garantie bancaire sur un bien en construction, ne pas faire vérifier le titre de propriété et les charges éventuelles (Nota Simple du Registre), acheter un bien sans permis de construire ou de licence de première occupation, sous-estimer le montant total des frais et taxes (14 à 15 % du prix), et se passer d’un avocat indépendant du vendeur. C’est précisément pour éviter ces pièges que notre Cabinet d’Avocats indépendant intervient gratuitement à chaque étape.

9. Pourquoi acheter un bien immobilier neuf en Espagne ?

Un bien neuf offre : des garanties légales de construction (garantie décennale sur les éléments structurels via la Ley de Ordenación de la Edificación), des normes énergétiques et sismiques récentes, aucun frais de rénovation à prévoir, des équipements modernes (piscine, domotique, efficacité énergétique), et souvent un choix de finitions. Les frais d’acquisition (TVA 10 % + AJD) sont par ailleurs simples et connus à l’avance, contrairement à la revente où le taux d’ITP varie selon la région.

Si vous envisagez malgré tout un bien de seconde main, aucune signature ne doit intervenir sans qu’un avocat espagnol indépendant (non lié au vendeur ni à l’agence) ait mené les recherches suivantes :

• Nota Simple actualisée au Registre de la Propriété : propriétaire réel, surface exacte, description conforme au cadastre.
• Charges et hypothèques enregistrées : crédit hypothécaire non soldé, saisie, embargo judiciaire.
• Dettes de copropriété (comunidad de propietarios) : charges impayées, procès en cours entre voisins, travaux votés mais non financés.
• Dettes fiscales locales : IBI (taxe foncière) impayé, taxe sur les ordures ménagères, éventuelles amendes urbanistiques.
• Conformité urbanistique : extensions, piscines, terrasses ou vérandas construites sans permis (« obra sin licencia »), qui peuvent bloquer une revente future ou entraîner une démolition.
• Certificat d’habitabilité (cédula de habitabilidad) et licence de première occupation, indispensables pour raccorder l’eau et l’électricité.
• Situation cadastrale : correspondance entre la réalité physique du bien et son enregistrement.
• Servitudes et litiges de voisinage éventuels (accès, mitoyenneté, servitude de passage).
• Vérification de l’identité et de la capacité juridique du vendeur (procuration, succession en cours, indivision).

Cette liste n’est pas exhaustive et varie selon la commune et le type de bien. C’est précisément pour cela qu’un professionnel local est incontournable.

Les travaux et réparations : un poste souvent sous-estimé. Sur un bien de seconde main, il faut budgétiser au-delà du prix d’achat :

• Mise aux normes électriques et plomberie (les installations de plus de 20 ans sont rarement conformes).
• Étanchéité des toitures-terrasses, très fréquente sur la Costa Blanca en raison du climat et de l’ancienneté du bâti.
• Rénovation énergétique (isolation, menuiseries), un poste qui va prendre de l’importance avec le durcissement progressif des exigences européennes en matière de performance énergétique.
• Mise en conformité de piscines ou d’extensions non déclarées, condition préalable à toute légalisation.
• Frais de copropriété liés à des travaux votés en assemblée générale, parfois non budgétisés au moment de l’achat.

Sur les biens neufs, ces risques sont inexistants : c’est l’un des arguments les plus solides en faveur du neuf pour un investisseur qui gère son bien à distance.

10. Quelles garanties protègent un achat immobilier neuf en Espagne ?

La loi espagnole (Ley 38/1999, Ley de Ordenación de la Edificación, renforcée par la Loi 20/2015) impose :

• une garantie bancaire ou une assurance-caution obligatoire couvrant l’intégralité des acomptes versés pendant la construction, remboursable avec intérêts légaux en cas de non-livraison
• une garantie décennale sur les éléments structurels du bâtiment (fondations, murs porteurs, etc.)
• des garanties complémentaires de 1 à 3 ans selon les éléments (finitions, installations)

11. Est-il risqué d’acheter un Appartement ou une Villa en construction ?

Le risque existe mais il est fortement encadré par la loi. Tant que le promoteur respecte son obligation légale de garantie bancaire sur chaque acompte versé, vous récupérez l’intégralité des sommes payées (plus intérêts) en cas de faillite ou de retard grave du promoteur. Le point de vigilance essentiel est de vérifier, avant tout versement, que cette garantie bancaire existe réellement, c’est l’une des missions systématiques de notre Cabinet d’Avocats.

12. Les prix des biens neufs sont-ils négociables en Espagne ?

La marge de négociation est en général plus réduite que sur la revente, car les promoteurs appliquent une grille de prix homogène par typologie et par étage. Elle existe néanmoins, en particulier sur les derniers lots d’une résidence, les biens déjà terminés (stock disponible) ou lors de conditions de paiement avantageuses (paiement comptant, par exemple). Notre équipe négocie pour vous les meilleures conditions disponibles selon l’avancement commercial du programme.

13. Est-il plus rentable d’investir dans un bien neuf ou ancien en Espagne ?

Cela dépend du projet. Le neuf offre des coûts de frais d’achat plus prévisibles (TVA 10 % partout), l’absence de travaux immédiats, de meilleures performances énergétiques (charges réduites) et une meilleure valorisation locative touristique. L’ancien peut offrir un prix d’appel plus bas et, selon les régions, un taux d’ITP parfois inférieur à la TVA sur le neuf, mais il implique souvent des travaux de mise aux normes, moins prévisibles budgétairement. Chaque profil d’investisseur mérite une analyse personnalisée.

14. Peut-on vraiment acheter un bien immobilier neuf sur la Costa Blanca en Espagne sans se déplacer ?

Oui. C’est le cœur de notre service : un processus d’achat pensé pour être conduit à 100 % à distance, sans compromis sur la sécurité juridique, grâce à une procuration notariée et à un Cabinet d’Avocats indépendant qui agit en votre nom à chaque étape.

15. Comment se déroule un achat immobilier à distance, étape par étape ?

1. Entretien gratuit avec un agent immobilier diplômé et un avocat, en visioconférence, dans votre langue
2. Sélection du bien (visites virtuelles, plans, vidéos, visites organisées sur place si vous le souhaitez)
3. Obtention du NIE par procuration
4. Signature électronique ou notariée à distance du contrat de réservation puis du contrat privé
5. Vérifications juridiques complètes par l’avocat (propriété, charges, urbanisme, permis)
6. Suivi des paiements échelonnés, garantis par la banque du promoteur
7. Signature de l’acte authentique chez le notaire espagnol par votre avocat muni de votre procuration
8. Inscription au Registre de la Propriété et remise des clés

16. Comment être certain que le bien existe réellement ?

Notre Cabinet d’Avocats vérifie systématiquement la Nota Simple (extrait officiel du Registre de la Propriété espagnol) qui atteste l’existence légale du bien, l’identité du propriétaire ou du promoteur, et l’absence de charges ou d’hypothèques. Le permis de construire et la conformité urbanistique sont également contrôlés auprès de la mairie. Des visites virtuelles, photos et vidéos d’avancement du chantier complètent cette vérification documentaire.

17. Comment mes paiements sont-ils sécurisés lors d’un achat à distance ?

Les fonds transitent par des comptes bancaires officiels et tracés (jamais d’espèces). Pour un bien en construction, chaque versement est couvert par une garantie bancaire ou une assurance-caution obligatoire (Loi 20/2015), remboursable intégralement avec intérêts en cas de non-livraison. Votre avocat contrôle l’existence de cette garantie avant tout paiement.

18. Puis-je signer tous les documents sans venir en Espagne ?

Oui. Une procuration notariée (« poder notarial »), établie devant un notaire dans votre pays (souvent via un consulat d’Espagne ou un notaire local avec apostille), permet à votre avocat de signer en votre nom : demande de NIE, contrats, et acte authentique final devant le notaire espagnol.

19. Comment suivre l’avancement de mon logement lorsqu’il est en construction ?

Vous recevez des points d’étape réguliers (photos, vidéos, comptes rendus du promoteur) jusqu’à l’achèvement des travaux et l’obtention du permis d’occupation (« Licencia de Primera Ocupación »), condition indispensable à la signature de l’acte final et à la remise des clés.

20. Quels sont les risques d’un achat immobilier à distance et comment les éviter ?

Les risques (bien fictif, absence de garantie bancaire, retard de livraison, litige sur les charges) existent en théorie mais sont neutralisés par un accompagnement juridique sérieux : vérification systématique de la Nota Simple, contrôle de la garantie bancaire sur chaque acompte, recours à un avocat indépendant du vendeur, et signature via procuration notariée encadrée par le droit espagnol. C’est exactement le rôle de notre Cabinet d’Avocats partenaire, dont les honoraires sont pris en charge par Destination Espagne.

21. Quels sont les frais à prévoir lors de l’achat d’un bien immobilier neuf en Espagne ?

Voir question 6 : TVA (IVA) à 10 % + environ 4 % de frais divers (AJD, notaire, registre), soit environ 13 à 15 % du prix affiché à ajouter à votre budget.

22. Quels impôts vais-je payer après l’achat de mon bien en Espagne ?

Chaque année : l’IBI (taxe foncière communale) et l’IRNR (impôt sur le revenu des non-résidents, dû même sans location, sur la base d’un revenu imputé forfaitaire). Si le bien est loué, les revenus locatifs sont imposés à 19 % (résidents UE/EEE) ou 24 % (hors UE) via le Modelo 210. Selon votre patrimoine total en Espagne, l’Impuesto sobre el Patrimonio (impôt sur la fortune) peut également s’appliquer au-delà d’un seuil nette exonéré ; il varie selon la Communauté Autonome et mérite une analyse individualisée.

23. Existe-t-il des avantages fiscaux pour les propriétaires étrangers ?

Les non-résidents fiscaux de l’UE, de l’EEE (Islande, Norvège) bénéficient de certaines déductions de charges sur les revenus locatifs, non accessibles aux non-résidents hors UE/EEE. Par ailleurs, les conventions de non double imposition signées par l’Espagne avec de nombreux pays (France, Belgique, Suisse, Canada…) permettent d’éviter d’être imposé deux fois sur le même revenu. La Communauté Valencienne a par ailleurs relevé récemment ses abattements sur les droits de succession et de donation, un point à surveiller si vous prévoyez une transmission.

24. Que se passe-t-il fiscalement si je revends mon bien en Espagne ?

Deux impositions distinctes s’appliquent au vendeur : l’impôt sur la plus-value (« ganancia patrimonial »), au taux de 19 % pour les non-résidents UE/EEE (24 % hors UE, sous réserve des conventions applicables), calculé sur la différence entre prix de vente et prix d’achat majoré des frais ; et la plusvalía municipale (IIVTNU), taxe locale sur la hausse de valeur du terrain, due à la mairie. Lors de la vente par un non-résident, l’acheteur retient obligatoirement 3 % du prix de vente, reversés à l’administration fiscale espagnole en acompte sur l’impôt dû par le vendeur ; l’éventuel trop-perçu est récupérable via une déclaration (Modelo 210) dans les 4 mois suivant la vente.

25. Vais-je payer des impôts dans mon pays de résidence et en Espagne ?

L’Espagne conserve dans tous les cas le droit d’imposer les revenus et plus-values liés à un bien situé sur son territoire. Votre pays de résidence peut également vous imposer sur ce même bien, mais les conventions fiscales bilatérales signées par l’Espagne (avec la France, la Belgique, la Suisse, le Canada, etc.) prévoient des mécanismes d’élimination de la double imposition (crédit d’impôt ou exonération avec taux effectif). Le traitement précis dépend de votre pays de résidence fiscale : un point à valider avec un conseil fiscal dans votre pays.

26. Que se passe-t-il fiscalement si je revends mon bien en Espagne ? (voir aussi question 24)

Au-delà des impôts espagnols détaillés en question 24, la plus-value réalisée devra généralement aussi être déclarée dans votre pays de résidence fiscale. La convention fiscale applicable entre l’Espagne et votre pays permet d’éviter une double imposition sur ce même gain.

27. Quels sont les coûts annuels à prévoir lorsqu’on possède un bien en Espagne ?

• IBI (taxe foncière communale)
• IRNR (impôt non-résident, même sans location)
• Charges de copropriété (si résidence avec services communs)
• Eau, électricité, gaz, assurance habitation, internet
• Éventuellement, taxe d’ordures ménagères et frais de gestion locative si vous louez le bien

28. Puis-je acheter un bien immobilier en Espagne avec une société ?

Oui, c’est juridiquement possible (société existante dans votre pays, société à créer, ou société espagnole), mais l’opération est plus complexe qu’un achat en nom propre : obtention d’un NIF pour la société, désignation d’un représentant, documents apostillés, comptabilité spécifique. Sur le plan fiscal, l’Espagne ne reconnaît pas la transparence fiscale d’une société étrangère type SCI française : elle est traitée comme une entité « opaque » potentiellement soumise à l’impôt sur les sociétés espagnol, et depuis 2023 les parts de sociétés étrangères à prépondérance immobilière en Espagne peuvent entrer dans le champ de l’impôt sur la fortune. Pour un usage personnel (résidence secondaire, location saisonnière), l’achat en nom propre reste en général la solution la plus simple ; une structure sociétaire peut se justifier pour des enjeux de transmission ou de gestion à plusieurs, mais mérite une étude personnalisée avec votre conseil fiscal.

29. Peut-on acheter un bien en Espagne en toute sécurité depuis le Canada, la Suisse, la Belgique ou un autre pays ?

Oui. La procédure est identique quelle que soit votre nationalité ou pays de résidence : NIE, procuration notariée, contrôles juridiques par un avocat indépendant, garantie bancaire sur les acomptes, signature à distance de l’acte authentique. Des conventions fiscales bilatérales existent entre l’Espagne et la Belgique, la Suisse ainsi que le Canada, ce qui sécurise également le traitement fiscal de votre investissement dans votre pays de résidence. Notre Cabinet d’Avocats partenaire est habitué à accompagner des clients de nombreux pays et travaille en plusieurs langues (français, anglais, néerlandais, allemand, espagnol…).

30. Pourquoi choisir Destination Espagne Immobilier pour un achat immobilier à distance ?

• Un accompagnement personnalisé de bout en bout : recherche du bien, négociation, aspects juridiques et fiscaux, gestion locative
• Un Cabinet d’Avocats indépendant dédié, dont tous les honoraires sont pris en charge pour nos clients (NIE, notaire, registre foncier, vérifications, procurations, licence touristique, signature de l’acte chez le Notaire …. )
• Un processus d’achat pensé pour être conduit 100 % à distance, sans déplacement et sans compromis sur la sécurité juridique
• Une expertise pointue du marché du neuf sur la Costa Blanca et la Costa Cálida
• Des interlocuteurs qui parlent votre langue, à chaque étape

Cette FAQ a une vocation informative générale et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. La réglementation espagnole évolue régulièrement (loi sur le logement, fiscalité régionale, projets de taxes pour non-résidents) : notre équipe et notre Cabinet d’Avocats partenaire vous informent des évolutions applicables à votre situation avant toute décision d’achat.